Fundos de Investimentos

Quer se tornar sócio dos imóveis mais incríveis do Brasil? Conheça os FII’s

A alternativa de investimentos em Fundos Imobiliários tem crescido e se popularizado a cada dia no país. Os FII’s como são conhecidos se tornaram uma excelente alternativa para quem busca uma renda passiva mensal e está disposto a encarar um nível intermediário de risco.

Como funciona?

Um Fundo de Investimento Imobiliário é análogo à um condomínio onde cada um possui um apartamento (cota) e é administrado por um síndico (gestor do fundo).

Traduzindo para valores, imagine que o valor de um imóvel onde se localiza um shopping seja de R$ 100 milhões de reais. Pode ser muito pesado para um único investidor aportar esse montante sozinho e se tornar dono desse imóvel, então ele encontra 100 novos sócios que entram com um aportes de R$ 1 milhão de reais cada um, logo cada sócio será dono de 1% do imóvel.

No caso de um fundo imobiliário, seriam 100 cotas, e cada sócio seria dono de uma cota. Agora vamos supor que esse imóvel seja alugado por R$ 1 milhão de reais, como existem 100 sócios, a fatia correspondente ao aluguel destinada a cada sócio seria de R$ 10.000,00. Perceba que nesse caso, o risco do investidor que tem R$ 100 milhões para investir seria diluído, uma vez que ao invés de investir todo seu patrimônio em um único imóvel, esse investidor poderia comprar cotas de diversos imóveis diferentes, podendo também alternar entre imóveis locados para shopping,  prédios comerciais e residenciais, centros empresariais, agencias bancárias, hotéis, faculdades, galpões de logística, etc…

A gestão do risco seria muito mais eficiente, pois o investidor em questão não ficaria sem dinheiro em caso de vacância de um único imóvel ou muito exposto em caso de desvalorização do bem.

Passos do investidor.

O investidor que decidir alocar seu patrimônio nesta alternativa de investimento deve estar atento a algumas variáveis como fonte de renda do imóvel, tempo do contrato do aluguel, histórico do gestor do fundo, taxa de administração, valor atual da cota, localização do imóvel, ramo de negócios, entre outros…

Bola de neve (DINHEIRO NA CONTA).

A principal atratividade dos Fundos Imobiliários é a geração de renda passiva. O que importa, no longo prazo, é a capacidade de geração de renda dos seus ativos, e os ganhos por valorização das cotas seriam como se fossem uma espécie de “bônus” para o investidor. Resumindo, não se apegue às variações de preços, e sim à capacidade de geração de proventos da sua carteira.

Vamos tomar como exemplo a fundo BBPO11. 

No dia 10 de abril de 2019 o valor de 1 cota desse fundo é de R$ 139,00 e o dividendo pago mensalmente é R$ 1,02 por cota.

Vamos supor agora que um investidor tenha vendido uma casa no valor R$ 695.000,00 e esteja interessado em investir esse dinheiro em fundos imobiliários.

Nesse caso temos:

Valor Investido/ Valor de cada cota = R$ 695.000,00 / R$ 139,00.

Total de cotas = 5000.

Total do rendimento mensal = Qtde de cotas * Dividendo de cada cota = 5000*R$ 1,02  = R$ 5.100,00.

Portanto o investidor em questão receberia mensalmente o valor de R$ 5.100,00 proveniente das cotas desse imóvel.

Se o investidor reinvestir esses dividendos em mais cotas, em um horizonte de longo prazo teremos uma bola de neve, onde a renda passiva só aumentaria. Em um cenário onde as condições permaneçam constantes, e que o investidor decida por reinvestir os dividendos, em 6 anos estará recebendo rendimentos de R$ 7.907,94 mensais e terá um patrimônio de R$ 1.077.651,01.

*O fundo BBPO11 foi utilizado como exemplo e não consiste em uma recomendação de compra da GR Capital.*Para o cálculo não foi levado em consideração as taxas de administração do fundo.*Os dividendos recebidos dos fundos imobiliários são ISENTOS de IR, porém o lucro entre a compra e a venda de uma cota está sujeito a tributação de 20%.

Observa-se no exemplo citado uma rentabilidade média de 13,51% a.a, que é bastante adequada dado ao nível de risco deste tipo de investimento.

Os fundos imobiliários são uma opção intermediária de risco, sendo mais arriscado que títulos de renda fixa, e menos voláteis que ações, portanto se encaixam tanto em carteiras de investidores mais adeptos a risco, como também são indicados para aqueles investidores avessos a risco.

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